¿Cómo actuar cuando los vecinos no están contentos con el Administrador de Fincas y quieren cambiarlo?
Cambiar de administrador de fincas es sencillo.
Lo primero que hay que hacer, es comprobar si tiene la Comunidad firmado un contrato de prestación de servicios con el Administrador de fincas,
ya que puede establecer el periodo de vigencia y habría que atenerse a
lo establecido en el mismo respecto a la duración. (Si el cese es por
causa justa no habrá que indemnizarle por daños y perjuicios por el
tiempo que reste de prestacion de servicios, sino, si).
Despúes el Presidente (si no lo quiere hacer el presidente podrían
convocarla directamente la cuarta parte de los propietarios o los que
representen el 25% de cuotas) debe convocar debidamente una Junta
extraordinaria, donde se notifique expresamente que el orden del dia es
el cambio del administrador de fincas.
¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador de Fincas
sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?:
En caso de
urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter
este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que
debería ser en un plazo breve.
Ya en la Junta de Propietarios, el acuerdo debe ser adoptado con el voto
favorable de la mayoría de los propietarios que asistan a la reunión,
votación ésta que se hace constar en el Libro de Actas de la Comunidad.
Lo normal es que, la decisión de la Comunidad, se comunique al administrador por escrito con un mes de antelación. Al Administrador de fincas
hay que comunicarle que, reunidos los propietarios en Junta
extraordinaria han decido prescindir de sus servicios para tal fecha y
comunicarle que ya tiene elegida la persona que se va a hacer cargo de
la Comunidad, decir quien es y que se pondrá en contacto con él para
recogerle toda la documentación.
Lo mas recomendable es que la entrega de documentación se haga entre el Administrador
de fincas saliente y el administrador de fincas entrante, haciéndose
ellos responsables de la información que se traslada. Debiendo siempre
el administrador entrante firmar la entrega de la documentación,
poniendo junto a su firma un "sin revisar" al lado, y eso le deja una
margen de actuación para en caso de que falte documentación exigirsela
al antiguo Administrador de fincas. Si no es así, dicha documentación la puede
recoger personalmente el Presidente, haciendo la misma advertencia.
¿Qué pasa si el administrador de fincas saliente se niega a entregar las cuentas?.
El nuevo administrador deberá reflejar en el libro de actas que toma
posesión de su cargo sin poder reconocer el estado de las mismas por
esta causa.
¿Y qué sucede si la destitución del administrador de fincas ha sido impugnado?
El Administrador de Fincas
cesado tiene la obligación de devolver la documentación a la Comunidad
de Propietarios, independientemente de que el acuerdo de su destitución
haya sido impugnado, ya que como establece el artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal, los acuerdos adoptados por la Junta son
ejecutivos, aún habiendo sido impugnados, salvo que el Juez los suspenda
de forma cautelar. Así se establece en la Sentencia de la Audiencia
Provincial de 6 de Octubre de 2004, ya que como declara esta sentencia,
el Administrador de Fincas es un profesional encargado por la Comunidad
de realizar determinadas prestaciones, conforme establece el ya citado
artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal,
pero no es titular de ninguna documentación de la finca, y en
consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la
que obra en su poder, tanto la general como la particular, entre la que
se incluyen los datos de los propietarios y la domiciliación bancaria.
¿Qué pasa cuando el administrador de fincas se niega a entregar la documentacion hasta que no sea indemnizado?
Habría
que denunciarle, y aunque se podría acudir a la via civil, se puede recurrir a la via penal por un falta o delito de coacciones (articulo 172 del
Codigo Penal), por la actividad intimidatoria que tiene el administrador
de fincas ya que aunque no hay violencia fisica si que se hay coaccion
que impide a los comunes actuar segun su voluntad. Solicitando al juez
cautelarmente la devolucion de la documentacion ya que por la demora del
procedimiento prodrian producirse unos perjuicios el retraso en dicha
devolucion, aun mas si cabe, cuando a la persona que ostenta dicha
documentacion no le sirven para nada nada mas que para persistir en su
postura coactiva.
Nuestra recomendación es que la comunidad elija a su nuevo Administrador de fincas
entre profesionales colegiados y que se dediquen a esta labor con
completa dedicación y no compaginándola con otras. Para ello, deberían contactar
con varios profesionales del sector, solicitar presupuesto con una
descripción detallada de los servicios que ofrecen y el precio de los
mismos y, finalmente, tomar la decisión en junta.